Размежевание участков земли в россии

Что это такое и как выглядит документ

План межевания бывает 2 видов: бумажный и электронный. Бумажный вариант выдается после проведения процедуры определения границ. Один вариант остается у владельца земли, второй — нужно передать в отделение госкадастра для внесения содержащихся в документе данных.

Бумажный план состоит из нескольких (количество в каждом случае разное) страниц формата А4. Если чертежи и схемы не убираются в границы листа, то возможно их выполнение на бумаге большего формата. Все страницы прошиваются.

На титульном листе указывается:

• количество страниц межевого плана;
• цель выполнения кадастровых работ;
• сведения о заказчике работ (владельце земельного участка);
• сведения о кадастровом инженере;
• число, дата, подпись кадастрового инженера, печать организации, где он работает.

Свою подпись кадастровый инженер ставит также на оборотной стороне последней страницы межевого плана.

Кто имеет право на бесплатное межевание земли?

Все расходы по постановке на кадастровый учет земельного участка обязаны взять на себя местные муниципальные власти. При этом само межевание земельного участка бесплатно проводится для всех граждан.

Собственникам земельных участков требуется лишь предоставить необходимые документы и обеспечить доступ к земельному участку.

Логичный вопрос: почему власти решили так поступить, ведь процедура межевания стоит денег, которые могли пойти в копилку государства при заказе межевания у государственных организаций?

На самом деле, государство также выигрывает от бесплатного проведения межевания. Земельные участки без установленных границ не состоят на кадастровом учете, то есть не учитываются. Неучтенная земля не может быть объектом налогооблагаемой базы.

Перед проведением процедуры межевания местные администрации должны уведомить собственников земельных участков, поэтому необходимо следить за публикациями в СМИ, чтобы не пропустить прибытие кадастровых инженеров.

1. Понятие межевания

Для обозначения разделительной черты между «моим» земельным участком и чужим в обиходе и законодательстве параллельно используются такие термины, как межа и граница, а также производные от них: межевать, устанавливать границу, определять местоположение границы и т.д. Как показывает практика консультирования, термин «межевать» вызывает наибольшее количество вопросов. Между тем, в нём нет ничего загадочного. Толкование этого слова содержится во многих словарях, при этом его общий смысл везде одинаков. Например, по толковому словарю русского языка Ушакова Д.Н., «Межевать – это проводить межи на чем-нибудь, устанавливать границы чего-нибудь (земельных владений)». А в словаре русского языка по редакцией Евгеньевой А.П. приводится следующее определение: «Межева́ние (землемерие, арпантаж) — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости».

Приведенные толкования раскрывают суть понятия межевания, но не касаются юридической стороны вопроса. А это очень важный аспект, который нельзя игнорировать, поскольку фактическая и юридическая граница имеют различное значение и не всегда совпадают.

Фактическими границами земельного участка признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и сложившиеся с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Юридическая граница – это установленная граница, сведения о местоположении которой содержатся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом юридические границы могут быть как точными (с координатным описанием), так и декларированными (без координат, но имеющие описание прохождения такой границы). Так вот, как раз юридическая граница и является результатом межевания.

Что делать после межевания земельного участка

Получение плана — только первый этап. Теперь готовый документ необходимо передать в МФЦ или регистрационную палату. Этот шаг необходим для внесения границ ЗУ в кадастр. Подачу документов можно поручить геодезической компании, но за это придется заплатить. Во многих городах подача бумаг возможна только через МФЦ (оптимальный вариант).

Алгоритм действий такой:

1. Собственники или землепользователи приходят в МФЦ, оплачивают госпошлину, передают план межевания и другую документацию. В ее состав входит свидетельство о праве владения землей, договор-основание, новый план и кадастровый паспорт, удостоверение личности.
2. Работник регистрационного органа оформляет заявление о внесении правок в кадастровый учет и регистрацию прав. Документ необходимо проверить и поставить подпись.
3. Работник уполномоченного органа забирает бумаги (исключение — удостоверение личности) и передает расписку с информацией о получении документации. Также он указывает день, когда можно прийти за документом.
4. Ожидание, пока границы ЗУ зафиксируются в органах кадастра. На это дается до 12 рабочих суток (около 2,5 недель). В наиболее трудных случаях этот срок может растянуться до 3-4 недель.

В указанную дату необходимо прийти в уполномоченный орган и получить план межевания земельного участка и другие бумаги. Вместе со всей документацией выдается уведомление, подтверждающее окончание работ. Для получения бумаг нужно захватить с собой расписку и паспорт.

Кадастровый номер

Кадастровый номер — один из первых результатов кадастрового учета. Как только данные об участке заносятся в государственный кадастр. Далее ему присваивается кадастровый номер. Он не повторяется нигде на территории Российской Федерации.

Комбинация цифр номера имеет прикладное значение, по нему можно определить не только регион и край, где находится земельный участок. Вся территория РФ разделена на кадастровые округа, районы, кварталы. Каждый имеет номер, поэтому определить местонахождение участка можно по его полному кадастровому номеру.

Кадастровый номер не меняется после межевания или после передачи права собственности на него от одного гражданина другому. Он неизменен и может быть преобразован только при разделе участка или объединении двух и более наделов.

Порядок процедуры

Межевание садового участка проводится поэтапно в следующем порядке:

• сбор документации;
• выбор кадастрового инженера;
• заключение договора;
• согласование с соседями;
• проведение геодезических работ и определение границ;
• формирование межевого дела.

Согласование с соседями

Перед тем, как определить границы садового участка, по закону нужно их согласовать с заинтересованными лицами. Ими являются соседи смежных участков.

Необходимо известить их о приезде кадастрового инженера и установить путем переговоров общую границу.

Отсутствующим соседям посылается извещение.

Адрес можно найти в Правлении СНТ или кадастровой палате.

Если данных о соседях нет, а на участке они не появляются, то о согласовании указывается через публикацию в местной газете. Данные об извещении фиксирует кадастровый инженер. После этого границы считаются согласованными даже при отсутствии соседей.

Согласование оформляется в виде акта с обратной стороны плана межевания. Все собственники соседних участков ставят там свою подпись о границе. Право собственности или владения подтверждается ссылкой на номер документов.

Проведение без согласия соседей

Без согласия соседей границы будут определены только в том случае, когда соседи не изъявили желания участвовать в согласовании.

Для того, чтобы не было претензий, извещение должно быть оформлено по всем правилам. Оно должно быть доставлено лично по адресу не менее, чем за 30 дней. Или по почте с уведомлением также за месяц до межевания.

У соседей есть 15 дней, чтобы отказаться, указав уважительную причину своего отсутствия.

Определение границ надела и его площади

Границы участка определяются при помощи специальных приборов. Их погрешность может составлять всего 1 см.

Границы закрепляются межевыми знаками и переносятся на карту. Площадь вычисляется по одной из формул.

Оформление межевого плана

Межевой план — это документ, который имеет четкую структуру и последовательность изложения. В нем собраны все документы, которые были задействованы в межевании. Он имеет текстовую и графическую части. Количество страниц зависит от количества собранных материалов.

Межевой план имеет:

• титульный лист;
• сведения об участке;
• сведения о заказчике работ;
• сведения о кадастровом инженере;
• акт согласования;
• чертеж участка.

Межевой план может быть как в бумажном, так и в электронном виде. В электронной версии обязательно должна стоять электронная подпись кадастрового инженера.

Кто и как осуществляет межевание территории?

Проводить замеры с последующим оформлением документов могут исключительно специализированные геодезические компании, выбором которых может заняться собственник. Перед составлением договора стоит проверить наличие у компании лицензии на проведение картографических и геодезических работ.

Организация должна обладать специальным оборудованием, без которого проведение землеустроительных измерений выполнить невозможно.

Расчёты и документальную фиксацию границ участка могут производить дипломированные кадастровые инженеры, самостоятельно оформить необходимые бумаги невозможно. По законодательным нормам специалист, проводящий работы, должен соответствовать следующим требованиям:

1. Гражданство РФ.
2. Высшее специальное образование.
3. Отсутствие действующей судимости.
4. Наличие аттестата Росреестра.

СПРАВКА. В РФ на сегодняшний день зарегистрированы и имеют аттестаты Росреестра 40 тысяч КИ. Сведения о них можно получить на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). Из данного списка необходимо выбрать инженера, располагающегося поблизости и доступного по стоимости.

Процедура межевания участка состоит из следующих этапов:

Заключение договора с геодезической организацией и передача пакета документов:документ, удостоверяющий личность;
документ на землю;
кадастровый паспорт участка;
доверенность, если межевание проводится не собственником.
Договор является обязательным условием при проведении замеров. Таким образом заказчик может застраховать себя от возможных ошибок при проведении работ.

Извещение соседей о намерении проведения землеустроительных работ. Извещение составляется в письменной форме, на нём необходимо получить подпись соседей. Если связаться с соседями не представляется возможным, уведомление можно направить по почте заказным письмом. Данную процедуру по договору можно поручить межующей организации, которая обладает подобными полномочиями.
Если адрес или местонахождение соседей не известно, или участок находится на отдалённой территории, КИ должны разместить объявление о предполагающемся межевании в местных СМИ и на сайте администрации поселения.
Объявление размещается за 30 дней до проведения процедуры. Экземпляр газеты, с опубликованным объявлением прилагается к межевому делу.

Выезд кадастровых инженеров на участок. Они определяют границы участка. По возможности проводится опрос соседей на предмет согласия определения границ землевладения.
Получение землеустроительного дела от геодезической компании. На данном этапе взаимодействие с межевой организацией заканчивается.
Обращение в организацию, регулирующую земельные вопросы для согласования готового межевого плана

Данный документ изготавливается в виде журнала формата А-4, отражает все сведения об участке.
Постановка земельного надела на кадастровый учёт.
ВАЖНО. Если границы участков при межевании были существенно изменены, каждому собственнику участка нужно получить в Росреестре новое Свидетельство о собственности.

3. Вынос точек с привязкой в натуру

Как составная часть работы кадастрового инженера существует еще и такая процедура, как вынос точек с привязкой в натуру (закрепление границы на местности с составлением соответствующего акта). Этот вид геодезических работ осуществляется:

• непосредственно при проведении работ по установлению границ;
• в случаях, когда значения координат точек планируемой границы были определены не с помощью геодезического прибора, а картометрическим или аналитическим способами;
• при возникновении пограничных споров;
• при освоении земельного участка перед началом его застройки, чтобы соблюсти все нормы отступов от его границ и не нарушить права соседей;
• в случаях, когда необходимо проверить, соответствуют ли зафиксированные в документах площадь участка и его границы их реальному местоположению на местности (очень актуально при покупке участка на вторичном рынке!);
• при восстановлении границ участка, если он был заброшен или документы утеряны.

Само закрепление границы – это обозначение ее точек на местности так называемым межевыми знаками, которыми может служить деревянный или металлический колышек (если участок только сформирован в чистом поле), в застроенной части – это угол строения, столб забора или иной искусственный стационарный предмет. А «привязка» точки – определение ее местоположения (координата, расстояние, направление и т.д.) относительно других рядом расположенных объектов.

Наиболее серьезными последствиями не отмежеванных границ являются:

• сложности доказывания местоположения существующей границы в случае возникновения споров и тяжб с соседями, отнимающих массу времени, денег на всевозможные экспертизы, оплату юристов и судебных издержек;
• строительство дома в пределах зон с особыми условиями использования территории, например, в охранных и санитарных зонах промышленных объектов. При отсутствии четко определенных и юридически закрепленных границ невозможно точно определить, насколько участок может попадать в такую зону. Судебная практика подтверждает, что в таком случае возможен снос дома, причем за свой счет.

Поэтому настоятельно рекомендуем всем владельцам земельных участков защитить пределы своего права путем установления или уточнения границы владений.

Сроки проведения межевания

Фактически весь срок изготовления межевого плана начиная от уведомления соседей, составляет около 1,5 месяца (это при условии правильной последовательности действий и отсутствия требований Росреестра исправить недочеты в межевом плане).

Межевание комплексного характера оплачивается на 80-90% из местного бюджета, а оставшаяся часть — из федерального.

Стоимость геодезических работ в среднем составляет 3 тыс. рублей за 1 Га.

Таким образом, рядовым гражданам новый закон позволил не тратить деньги на данную недешевую земельную процедуру. До внесенных поправок владельцам земельных участков необходимо было производить установление границ за свой счет, что, конечно же, ложилось непростым бременем на их плечи.

Согласование с владельцами соседних участков

Проведение межевых работ на садовых участках и ИЖС возможно только после получения согласия собственников находящихся рядом участков. Оповестить о намерении следует заранее. Лучше всего воспользоваться услугами Почты РФ и отправить каждому владельцу заказное письмо.

Если в дальнейшем возникнут конфликты и будет заявлено, что оповещение соседей не производилось, уведомление о вручении можно использовать в качестве доказательства правоты собственника .

После проведения составляется специальный акт, фиксирующий согласие соседей с результатами. Без него полученная от компании карта-план считается недействительной, и на его основании оформлять владение нельзя.

Для чего нужно межевание

Многие владельцы земли спокойно живут и без проведения межевания.

Из-за дороговизны и сложности процедуры многие на нее не решаются без крайней необходимости.

Тем не менее, имеется список ситуаций, при которых межевание нужно будет провести:

• для продажи или дарения участка;
• для сдачи участка в аренду;
• для организации на участке капитального строительства (причем не обязательно дома, речь может идти о пристройке или бане);
• во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;
• при разделении или объединении нескольких участков;
• при выделении земли из участка коллективной собственности.

При территориальном споре с соседями проведение профессионального геодезического изыскания является, пожалуй, самым эффективным способом разрешить конфликт.

При возведении любых построек, особенно, долговременных, также желательно произвести межевание, иначе можно ненароком выйти за границы участка – а это грозит серьезными штрафами и значительной нервотрепкой.

Когда требуется

Как уже отмечалось, в некоторых случаях проведение межевания является обязательной процедурой. В частности, сюда относятся следующие ситуации:

• разделение земельного участка и уменьшение его площади (например, когда из него делают два или более отдельных наделов);
• объединение земли и увеличение его площади (когда создается один участков из нескольких отдельных).

Также это необходимо, если требуется уточнение границ земельного участка.

Что касается сделок, которые касаются передачи прав собственности (купля-продажа, мена, дарение), то для их проведения практически всегда межевание является обязательным. В противном случае собственник вряд ли сможет получить кадастровый паспорт — даже если его выдадут, в нем будет указано, что границы участка не были оформлены согласно нормам земельного законодательства.

Без этого документа в дальнейшем невозможна регистрация прав собственности в Росреестре, что делает сделку по продаже или обмену земли невозможной.

Поэтому владельцу все-таки придется провести эту процедуру и установить четкие границы земельного надела.

Также межевание очень желательно в ситуациях, когда эта процедура уже

Если участок передается по наследству нескольким лицам и они не желают использовать его совместно, то межевание также является единственным способом установления для каждого собственника границ именно на его долю недвижимости. В противном случае они могут оформить у нотариуса специальный документ — Порядок пользования участком, и распоряжаться этой собственностью в соответствии с данным документом.

Как уже отмечалось, межевание позволяет значительно увеличить площадь участка, примерно до 10% от начальной величины.

землю

Еще одним аргументом в пользу межевания выступает тот факт, что эта процедура является практически единственным способом для установления границ участка, который имеет сложную геометрическую форму. Например, такая ситуация может возникнуть, если возле него располагаются водоемы или другие природоохранные объекты. В таком случае только межевание поможет разграничить землю законным способом.

Плюсы и минусы

Как и любая процедура, межевание земли имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам межевания можно отнести:

1. Оно очень часто помогает при разделе наследства между несколькими наследниками. Обычно границы участков, которые образуются из одного исходного надела, являются условными. Поэтому межевание поможет устранить споры.
2. Межевание позволяет оградить свой участок от посягательств соседей. Некоторые недобросовестные соседи могут пользоваться частью надела, утверждая, что это их земля. Таких случаев довольно много, особенно, если участок не обнесен забором.
3. Во время межевания можно увеличить площадь на 10%.
4. Если на участке проводилась эта процедура, гораздо проще строить дом.
5. Межевание поможет установить границы наделов, у которых сложная геометрическая форма.

Главным минусом процедуры являются траты на проведение межевания. Для определения границ участка придется вызвать специалистов и заплатить определенную сумму. Например, в Московской области за эти услуги нужно заплатить 15–25 тыс. рублей. Еще один недостаток заключается в длительности проведения процедуры, если ее осуществляет государственная структура.

О случаях, когда без межевания участка земли можно обойтись

В этом разделе опишем случаи, когда выполнение межевания необязательно, несмотря на то, что в скором времени всем собственникам предстоит это сделать.

Можно обойти стороной эту процедуру в следующих случаях:

• Вам не потребуется проводить межевание земли в случае приватизации собственного участка, оформленного согласно постановлениям так называемой “дачной амнистии”, чтобы получить кадастровый паспорт или новое свидетельство о владении землёй. При этом вам отлично известны границы территории, поставлено ограждение, а со стороны соседей нет причин на вас злиться. При этих условиях можно воздержаться от траты времени и денежных средств, избежав межевания.
• Если вы решили продать участок, то в оформлении новых документов смысла нет, потому что вы решили продавать его по прежним документам.
• Вы думаете оформлять дом вместо участка. При запросе документов на дом в БТИ, межевание делать не надо. Самое большее, что могут у вас запросить в этом бюро – кадастровый паспорт и план участка дома, выполненный в определённом масштабе. Масштабированный план дома заказывают в геодезическом агентстве или у геодезистов-частников.

В каких случаях процедура обязательна, а в каких нет

Что касается дачного участка, то в отношении него межевание играет особую роль. Это

собственностью

Хотя эта процедура на данный момент не всегда является обязательной, в интересах самого собственника провести ее. Однако существуют ситуации, когда необходимость в этом обусловлена законодательно.

В частности, к ним можно отнести следующие случаи:

Участок вообще не имеет никаких границ, даже условных

Например, он может быть расположен в поле, среди множества аналогичных соседних участков, без каких-либо физических (вроде забора или ограждения) или юридических границ.

В этом случае определить, где же именно находится участник конкретного владельца, очень сложно, что может негативно повлиять на его использование, а также стать причиной нарушения имущественных прав третьих лиц (соседей).

Поэтому в данном случае обязательно нужно будет провести его межевание.

Земельный надел был подвергнут существенной трансформации

В частности, сюда относятся такие ситуации:

• когда он делится, образуя несколько отдельных наделов;
• когда он присоединяется к другому (или другим) участку, образуя один новый объект недвижимости.

Подобные манипуляции в отношении земли обязательно должны быть должным образом оформлены, что и достигается путем установления и юридического закрепления их новых границ. При этом в случае образования нескольких новых объектов, на каждый из них выдается отдельный правовой документ.

У владельца недвижимости возникли споры или разногласия с соседями

В ситуации с неопределенными границами эта проблема практически неизбежна, поскольку кто-то из собственников, если не нарочно, то нечаянно, в большинстве случаев нарушает права другого и использует часть его земли.

В том случае, если обвинение в нарушении границ выдвигается против собственника, проведение межевания является единственным надежным способом защититься и доказать свою правоту.

Если ситуация противоположная (то есть нарушают его права), установление границ также поможет воздействовать на соседей и предоставить им правовые основания невозможности дальнейшего использования чужой доли недвижимости.

Также можно выделить ряд ситуаций, когда без межевания все-таки можно обойтись:

1. Земля оформляется в рамках еще действующего закона о дачной амнистии. В этом случае собственнику удастся вместо имеющегося у него старого свидетельства на землю получить новое, а также кадастровый паспорт. При этом проведение межевания для приватизации недвижимости в этом случае необязательно.
2. Собственник принял решение о продаже своего участка. По закону для продажи нужен только кадастровый паспорт, который пока еще можно получить и без установленных границ. Но следует учесть, что многие покупатели не хотят приобретать подобную недвижимость, поскольку это сопряжено с большими рисками. Поэтому в данном случае могут возникнуть определенные сложности.

Однако стоит помнить, что данные положения действительны только до 2018 года, поэтому владельцу земли лучше оформить права собственности на нее заранее.

Заключение

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось. В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем

Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.