Ипотековед

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир. Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих. Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

Оценочная компания

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели. С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент). Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей. Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось. Как следствие, заплатив даже 10 тысяч рублей за услуги оценочной компании, клиент сможет продать свое жилье на 200 тысяч дороже, что даст 190 тысяч рублей разницы.

Аванс или задаток?

Подготовка к совершению сделки по купле-продаже квартиры займет некоторое время у обеих сторон. Чтобы «закрепить» за собой полностью устраивающий вариант, необходимо настаивать на заключении предварительного договора и внесении аванса или задатка. Аванс и задаток – не одно и то же. Да, они обеспечивают определенную дисциплинированность сторон сделки, но имеют разную правовую природу и последствия передачи.

По предварительному договору о передаче задатка, обе стороны приобретают определенные обязательства друг перед другом. Если покупатель отказывается о приобретения квартиры, за которую переданы средства в задаток, то они остаются у продавца. Если же сделка срывается по вине продающей стороны, то она возмещает расходы покупателю в двойном размере. О получении денег обязательно составляется расписка.

Переход прав при продаже недвижимости происходит только после их государственной регистрации. Передача денег до этого не имеет особой юридической силы. Закон не запрещает выплачивать продавцу аванс, но и не регулирует отношения с его участием.

Второй этап: подготовка помещений

Конечно же, перед тем как продать квартиру, ее необходимо надлежащим образом обустроить. Сейчас речь пойдет о несложном косметическом «макияже», который позволит сделать вашу жилплощадь привлекательнее в глазах покупателя и поднять общую стоимость на некоторое количество условных единиц. Итак, при предпродажной подготовке следует руководствоваться одним несложным правилом: квартира должна выглядеть чистой, свежей, просторной и не иметь явных недостатков. Не зря же существует поговорка «Встречают по одежке». А значит, видимые недостатки (например, проржавевшие трубы, неисправная сантехника, следы от протечек) нуждаются в срочной ликвидации или тщательной маскировке

Это поможет сконцентрировать внимание покупателя на преимуществах недвижимости. Помимо этого, перед тем как продать квартиру, проведите генеральную уборку

Вывезите ненужную мебель, избавьтесь от поломанных и нерабочих вещей. Подобные приготовления позволят не только визуально выиграть немного пространства, но и поспособствуют приданию квартире ухоженного и аккуратного вида. Тем не менее, не стоит доводить все до абсолюта. Недвижимость, лишенная какой-либо мебели и техники, становится нежилой и неуютной.

Даже если вы следовали всем предыдущим советам, не нужно забывать о запахе. Помните, что неприятные ароматы негативно влияют на общее восприятие квартиры. Как же с этим бороться? Тут тоже есть несколько небольших секретов. Для начала хорошенько проветрите все комнаты и оставьте в каждой по небольшому блюдечку. Насыпьте туда молотый кофе. Он уберет несильные запахи. Используйте освежитель воздуха, но знайте меру. Помните, что легкий аромат краски навевает мысли о новизне и чистоте. А создать атмосферу уюта и тепла помогут запахи сдобы, кофе, цветов, фруктов и шоколада. Используйте эти приемы и заставьте покупателя думать, что именно ваша квартира — его мечта!

Статьи

Хочешь продать квартиру? Сначала узнай, как нужно действовать
Сегодняшние покупатели вторичных квартир готовы часами разглядывать объявления с фото комнат,… читать далее
пт, 01/22/2021 — 08:00

Как льготная ипотека повлияла на рынок новостроек
Одним из главных трендов ушедшего 2020-го на рынке жилья стала льготная ипотека. Именно она помогла… читать далее
ср, 01/20/2021 — 08:00

Средние цены петербургских квартир уже доросли до 150 тыс. за кв. м. А что дальше?
Весь 2020 год цены на недвижимость бодро шли вверх. Некоторые владельцы вторички даже снимали… читать далее
вт, 01/19/2021 — 08:00

В рамках бюджета. Новые дома до 200 000 евро
В расположенных вокруг Риги новых посёлках ощущается высокий спрос на абсолютно новые частные дома… читать далее
пн, 01/18/2021 — 15:00

Продлена акция ONLINE Международного жилищного конгресса
Все участники Конгресса, которые зарегистрируются по бесплатному пакету, смогут посмотреть 1,5-… читать далее
пн, 01/18/2021 — 14:50

Необходимые действия

Так как при участии риэлтора сделка совершается для покупателя только в два этапа – высказать пожелания по возможным вариантам жилья и подписать договор купли-продажи по наиболее подходящему варианту, она представляется достаточно легкой процедурой.

На деле же совершение сделки такого масштаба самостоятельно будет гораздо сложнее.

Первым этапом станет самостоятельный подбор наиболее оптимального варианта путем изучения всего представленного объема информации о выставленных на продажу квартирах и домах. Изучению должны подвергнуться все те средства размещения рекламных объявлений, которые действуют на сегодняшний день от объявлений у входа в подъезды до существующих платных баз, в которых есть описание конкретного адреса той или иной квартиры.

На втором этапе происходит установление контактов с хозяевами тех квартир, которые покупатель посчитал наиболее удачными вариантами. При этом, если у покупателя возникают какие-то сомнения по поводу предоставленного жилья или относительно подготовленных продавцом документов, проверять их ему придется также самостоятельно, в том числе, направляя запросы во все ресурсоснабжающие организации и представительства управляющих компаний и паспортных столов для установления наличия каких-либо обременений по данному жилью (долгов по коммунальным услугам, прописанных, но временно выбывших лиц и т.д.).

Третий этап представляет собой согласование основных условий потенциальной сделки между покупателем и продавцом.

При этом, на данном этапе может быть не только оговорен, но и оформлен с юридической точки зрения вопрос с внесением покупателем задатка для обеспечения гарантии совершения сделки.

Как правило, внесение задатка должно быть отражено в качестве предварительного договора, после которого стороны должны подготовить до конца весь пакет документов, продавец обязан полностью освободить квартиру от наложенных ранее на нее обременений, после чего стороны переходят к процедуре согласования основных положений договора купли-продажи.

Если сделку ведет риэлтор, то все вопросы, связанные не только с подготовкой необходимых документов, но также и с созданием и согласованием между сторонами договора купли-продажи, берет на себя этот специалист.

Четвертый этап является этапом собственно подписания договора купли-продажи квартиры, передачи денежных средств от покупателя продавцу и подписания акта приема-передачи конкретного недвижимого имущества. В том случае, если речь идет об использовании услуг риэлтора, данный этап может быть осуществлен за один день, так как у таких специалистов всегда есть возможности быстрой аренды банковской ячейки для передачи денежных средств.

В противном случае, из-за необходимости подписания договора аренды ячейки с банком, процедура фактической передачи квартиры в собственность новому владельцу может существенно растянуться по времени.

Пятым, заключительным этапом, станет регистрация права собственности в органах Росреестра, по итогам которой новому владельцу будет выдана Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если вы собрались увольняться, то вам обязательно пригодится информация, как выплачивается компенсация за неиспользованный отпуск, ведь эта выплата полагается каждому работнику.

На какой максимальный срок может быть выдан больничный лист? Узнайте об этом в нашей статье.

Комиссионная оплата труда — эффективный способ повысить мотивацию своего сотрудника. Как производится расчет зарплаты по этой системе, читайте здесь.

Продать квартиру через риелтора или самостоятельно

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.
Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.
При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора. Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку. Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов

Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор. Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность. Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

Риски

Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:

1. Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.

   Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.

2. Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.

   Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.

3. Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.

Наибольшую важность имеют пункты первой группы – юридические. За возможность сразу стать хозяином квартиры, а не выплачивать долги банку в течение многих лет, покупатель вторичной недвижимости расплачивается наличием следующих рисков при покупке:

• приобрести квартиру, проданную по поддельным документам. Наиболее часто используется фальшивая либо просроченная доверенность. Оформление сделки в подобном случае – это большая вероятность остаться впоследствии без жилья;
• покупка подаренной или унаследованной квартиры без учета прав иных заинтересованных лиц (обязательных наследников), что является основанием для признания сделки ничтожной;
• нарушение прав совладельца – актуально при приобретении квартиры со статусом общего имущества. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса при отчуждении недвижимости должно быть представлено удостоверенное нотариусом согласие супруги;
• покупка квартиры в доме, предназначенном к расселению;
• нарушение прав детей до 18 лет. Несовершеннолетний может не быть прописанным в жилье, но иметь долю в праве собственности. Продать такое жилье получится, только если убедить опекунскую службу, что интересы детей не пострадают;
• занижение стоимости жилья на бумаге с целью уменьшения суммы налога. Если по какой-либо причине договоренности будут нарушены, возвращается именно прописанная сумма;
• оформление договора дарения квартиры. При таком способе продавец не платит подоходный налог, потому такой способ для него выгоден. Но статья 170 Гражданского кодекса позволяет признать такую сделку ничтожной. Кроме того, подоходный налог в этом случае ляжет на плечи покупателя как выгодоприобретателя.

Какие риски существуют при заключении сделки купли-продажи на вторичном рынке и как их избежать, мы рассказываем в отдельном материале.

Возможные риски при покупке вторичного жилья:

Подготовка квартиры: почему важна предпродажная подготовка

Человек, никогда не сталкивавшейся с продажей квартиры, наивно полагает, что главное условие продажи – хороший ремонт. Да, квартира в приличном состоянии будет стоить немного дороже той, где давно не менялись обои

Но это ли важно? Вы потратите очень много денег лишь для того, чтобы пустить пыль в глаза, а новый хозяин всё равно всё переделает под себя. Это закон

Не стоит тратить силы и время на то, что, вероятно, всё равно будет сломано

Сделайте точечный ремонт, чтобы скрыть лишь видимые огрехи. Не лишним будет просто передвинуть шкаф или повесить непрозрачные шторы. Покупатель при первом посещении даже не запомнит какого цвета обои в комнате. В основном его будет интересовать состояние сантехники, дверей, бытовых приборов.

Кстати, оценить квартиру можно и с помощью он-лайн калькулятора, такие услуги есть на большинстве специализированных сайтов.

Большое значение играет…запах жилья. Безусловно, каждая квартира имеет свой воздух

Но очень важно перед приходом гостей нейтрализовать неприятные запахи и, как минимум,провести влажную уборку. Избавьтесь от захламления, проведите ревизию тех помещений, где обычно копится пыль

Очистите все сантехнические приборы, плиту и раковины.

Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – незаставленная квартира выглядит просторнее

Это касается балкона и прихожей, захламленные они выглядит не так презентабельно. Квартира будет выглядеть просторнее без лишних предметов, особенно это касается грузных шкафов и антресолей. Больше света и воздуха!

В чем преимущества привлечения риэлтора

При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может  любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.

При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.

Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.

В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:

• опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
• быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
• отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
• экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
• показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
• помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
• получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.

Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.

Особенности продажи недвижимости

Проще всего продать самостоятельно квартиру, купленную не в браке и принадлежащую только продавцу. Здесь достаточно его решения, поиска покупателя и выхода на сделку. Если же квартира в долевой собственности, владелец – несовершеннолетний или она куплена в браке, дело усложняется.

Какие особенности важно учитывать:

1. Недвижимость в общей собственности. Она бывает совместной (без выделения долей) или долевой (с выделением долей в праве). В первом случае понадобится согласие второго собственника на продажу (чаще всего им выступает супруг). Для продажи доли нужно предоставить остальным владельцам преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала им направляются уведомления о намерениях продать долю и предложении выкупить ее по рыночной цене. Продать ее третьему лицу можно только при получении письменных отказов, или по прошествии месяца с момента вручения им уведомлений. ДКП доли в праве подлежит нотариальному удостоверению.
2. Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Сначала нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если ребенку предоставляется другое жилье, и его качество жизни в результате сделки не ухудшается.
3. Квартира куплена в браке. Она находится в совместной собственности, и нотариальное согласие второго супруга на сделку обязательно (ст. 35 СК РФ).
4. Нет возможности лично присутствовать на сделке. Собственник вправе оформить нотариальную доверенность на другого человека (ст. 185.1 ГК РФ). ДКП, подписанный третьим лицом без удостоверенной нотариусом доверенности от имени продавца или покупателя, недействителен. Его Росреестр не примет.
5. Квартира в ипотеке. Необходимо уточнить в банке условия продажи. Некоторые требуют сначала погасить долг. Это можно сделать за счет большого задатка от покупателя. Если тот тоже с ипотекой, банк может разрешить перевод обязательств заемщика у него же. Продать недвижимость без согласия кредитора не получится, Росреестр не зарегистрирует сделку.
6. Квартира получена по договору или завещанию с правом на пожизненное проживание другого человека. Права собственности он не имеет, но при продаже нужно указать в ДКП право пожизненного проживания. Иначе покупатель оспорит сделку, узнав о «сюрпризе».
7. Недвижимость получена в браке в наследство или по договору дарения. Нотариальное согласие супруга, она находится в единоличной собственности продавца (ст. 36 СК РФ).

Важно! Некоторые ошибочно считают, что при покупке квартиры на маткапитал доли выделять необязательно, или можно выделить их на другой жилплощади. В ст

10 ФЗ От 29.12.2006 №256-ФЗ четко и ясно сказано: «лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Если пренебречь этим правилом, в дальнейшем сделка может быть оспорена, что ставит покупателя в крайне неблагоприятное положение.

Самостоятельная регистрация сделки

Как уже говорилось выше, процедура регистрации сделки путем фиксации в Росреестре перехода права собственности от одного владельца недвижимости к другому является финальным этапом в купле-продаже жилья.

Если купля-продажа осуществляется без участия риэлтора, то процедура регистрации результатов сделки будет состоять из следующих этапов:

• подача заявления в Росреестр о проведении процедуры регистрации права собственности на нового владельца;
• предоставление всех сопровождающих договор купли-продажи документов для проверки и использования в регистрационном деле;
• оплата госпошлины за выдачу Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость;
• получение по истечении десяти дней всех правоустанавливающих документов в территориальном подразделении Росреестра или многофункциональном центре.

В том случае, если сотрудник Росреестра при первичной или повторной проверке предоставленных документов обнаружит ошибки или неточности в заполнении таковых, процесс регистрации сделки будет приостановлен, о чем новый собственник помещения получит специальное уведомление, в тексте которого будет указана причина приостановки, а также сроки, которые даются на исправление выявленных нарушений. В противном случае, сделка может быть расторгнута, а ее результаты признаны недействительными.

Несмотря на кажущуюся простоту совершения купли-продажи недвижимого имущества без помощи риэлтора, такой сделке требуется уделить достаточно внимания, так как в противном случае, она может быть признана недействительной, а ее результаты полностью аннулированы для всех участвующих в деле сторон.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы на сегодняшний день являются востребованными сотрудниками в связи с тем, что количество сделок с недвижимостью, совершаемых с использованием их услуг, постоянно растет.

осуществлением сделок с недвижимостью.

Для того, чтобы помощь таких лиц использовать, между участником сделки и риэлтором заключается договор оказания соответствующих услуг, в котором четко фиксируются обязанности посредника при совершении сделки, а также перечень его полномочий (от простого подбора максимально подходящего варианта жилплощади или коммерческой недвижимости до полного представления интересов на всех этапах сделки, в том числе и при подписании договора купли-продажи).

Основные функции такого специалиста, именуемого также менеджером по недвижимости, фиксируются в его должностной инструкции.

Основными функциями такого специалиста будут являться:

• подбор клиентов и ведение соответствующей клиентской базы;
• проведение переговоров и консультаций с заинтересованными в совершении сделки лицами, в том числе участвующими в сделке в качестве сторонних лиц (например, если решается вопрос о реализации жиплощади, находящейся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования);
• сопровождение сделки в том объеме, в котором пожелает клиент (сбор необходимых документов, взаимодействие с различными органами государственной власти и муниципального уровня, проверка и подписание договора и т.д.);
• осуществление мониторинга постоянно обновляющегося рынка недвижимости на основании анализа представленных объявлений.

В силу достаточно большого количества функций, которыми наделяется посредник в соответствии с его должностной инструкцией, у сделок, совершаемых с участием таких посредников, есть положительные и отрицательные стороны.

Совет№10 Утром деньги — вечером стулья, никому не верь на слово

Не болтайте лишнего, о предстоящей продаже должен знать ограниченный круг лиц

Потрудитесь объективно и беспристрастно оценить свою квартиру, для этого проанализируйте аналогичные предложения целого района, а не только близлежащих домов

Выходите на рынок на общих основаниях, на площадках, где планируете рекламироваться зарегистрируйтесь как риэлтор или агентство недвижимости — заведите коммерческий аккаунт, там вы убережёте себя от лишних звонков от настырных агентов и всякого рода мошенников, это поможет вам понять реальный спрос на квартиру

Не верьте потенциальному покупателю на слово, берите предоплату и только после внесения задатка или аванса снимайте объявление о продаже

Для сопровождения сделки в банке наймите опытного юриста или риэлтора

Внимательно читайте все документы, которые вам предлагают подписать

Заранее определите приемлемый для вас порядок расчётов и хранения денег

Помните, что продажа квартиры это большой стресс, будьте к этому готовы, всегда держите ухо востро

Наймите высококвалифицированного агента с реальным опытом продаж

Согласуйте стартовую цену продажи

Заключите официальный договор на риэлторские услуги, зафиксируйте в нём ставку комиссии агента

Не пускайте всё на самотёк, постоянно интересуйтесь ходом продажи, контролируйте процесс

Если, что-то вам кажется подозрительным, воспользуйтесь дополнительными консультациями другого стороннего специалиста или незамедлительно разорвите отношения с посредником

На сделке внимательно знакомьтесь со все документами на подпись

Не болтайте лишнего где ни попадя и кому попало, не храните деньги дома

Можно ли продать квартиру без риэлтора: плюсы и минусы

Для начала необходимо определиться с целью продажи и понять, какая выставленная сумма за жилую площадь станет удовлетворительной.

В круг обязанностей собственника, не желающего прибегать к услугам риэлтора, входит изучение этапов и правил торговли, контроль требований к формированию и оформлению документов, проверка на подлинность и их последующая регистрация.

Минусы личной продажи квартиры без участия риэлторов:

• необходимо самостоятельно выяснить, полагаясь на собственные знания, какие документы потребуются для реализации сделки;
• осуществить действия по сбору нужных документальных сведений;
• определить самостоятельно, какие шаги потребуются для формирования предпродажного вида жилья;
• создать подготовку жилой площади своими силами;
• описать помещение и выложить объявления о торговле на тематических ресурсах;
• грамотно оценить объект и сформировать правильно его стоимость;
• принимать звонки от покупателей, в том числе в позднее или ночное время, и корректно отвечать на них;
• проработать важные пункты договоренностей;
• заключить сделку на предмет предварительного, а затем и основного договора продажи без посторонней помощи, оценивая ситуацию и документы.

Главным минусом самостоятельного способа продажи без риэлтора служит повышенный риск столкновения с мошенничеством.

Поэтому в любом случае необходима бдительность и контроль.

Плюсы самостоятельных действий при продаже квартиры:

• личное наблюдение за каждым этапом;
• непосредственное участие во всех процессах от самого начала и до конечного результата;
• экономия личного бюджета на 4-10%;
• исключение мошеннических действий со стороны третьих лиц, при условии достаточного уровня знаний для их обнаружения.

Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже

Логично предположить, что для удачной продажи необходимо сделать так, чтобы недвижимость понравилась покупателю. Вот несколько простых шагов, которые способны многократно улучшить впечатление от вашего жилья.

Уборка в подъезде

Опыт агентств по недвижимости показывает, что покупатель начинает оценивать жилье, начиная с подъезда и коридора. Удачно для вас, если там чисто и светло, а лифт работает. Это сразу расположит клиента к сделке. Проблема в том, что каким бы дорогим и роскошным не был ремонт в вашей квартире, мало кому хочется жить с неадекватными соседями и делить с ними общее пространство.

Если с подъездом вам не особо повезло, стоит потратиться на минимальный ремонт. Достаточно будет покрасить и побелить стены. Всего пара тысяч рублей помогут вам гораздо быстрее продать жилье.

Вывоз вещей

Поставьте себя на место покупателя. Он хочет заплатить за квадратные метры, а не за старый хлам незнакомца. Кроме того, чем меньше в квартире будет мебели и других вещей, тем она визуально будет казаться просторнее, пустые квартиры продаются быстрее – это факт.

Взгляните на квартиру глазами незнакомца и с этой перспективы выносите все ненужные вещи: магниты с холодильника, старые книги и лыжи с балкона, ковры и бабушкину мебель. Можно продать все на Авито, раздать друзьям или родственникам, благотворительным организациям, а совсем уж старые и ненужные вещи смело выбросить.

Уборка в квартире

Устройте генеральную уборку с выбиванием оставшихся ковров, мойкой зеркал, стекол и всей сантехники. Не забудьте избавиться от пыли и старых пятен. Чем больше блеска вокруг, тем лучше для вас. Идеально, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру обезличено, как комнату в гостинице. Тогда его воображению легче будет начать работать и представлять себя и свою семью в этой обстановке.

Устранение мелких недостатков

Не нужно устраивать капитальный ремонт, поскольку ваш вкус и вкус будущего жильца могут кардинально отличаться. Чаще всего покупателям хочется заплатить меньше, а позже самостоятельно сделать ремонт. Продавец и владелец жилья же должен просто устранить самые заметные, но при этом небольшие недостатки. С хорошим ремонтом вы продадите недвижимость быстрее, но на цену это вряд ли повлияет.

Поднять стоимость за счет дорогого ремонта получится разве что в новостройках и люксовых квартирах. Для покупателя из среднего сегмента расположение квартиры, площадь и планировка гораздо более важны, чем отделка и мебель.

Если квартира условно нормальная, можно сделать минимальный косметический ремонт, который будет включать покраску батарей, дверей и окон, замену сантехники и поклейку нейтральных обоев. Замена старого паркета или линолеума на ламинат – это неоправданно дорого и сложно, то же можно сказать и о замене деревянных окон на пластиковые. В результате трубы не должны течь, стены и полы должны быть чистыми и ровными. Остальные заботы по облагораживанию лягут на плечи будущих владельцев.

Важно! Не стоит тратить на ремонт более 50 – 60 тысяч рублей, большие затраты попросту не окупятся. Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой

Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру

Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой. Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру.

Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье

Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.

Авито – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте. Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени. Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.

ЦИАН – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры. В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости. Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

Совет №3 — выбирайте надёжный банк и заказывайте для перевозки денег инкассацию.

Квартиру беру сообщи номер карты

Не удивляйтесь, если в один прекрасный момент кто-то позвонит вам на телефон и скажет что готов оставить задаток за квартиру без просмотра.

“Нам так нравится, так нравится, мы боимся упустить такой великолепный и выгодный вариант, что готовы купить вашу квартиру без осмотра. Мы сейчас за границей в командировке, но аванс мы готовы вам перечислить уже сейчас! Вам необходимо лишь сообщить нам номер своей банковской кварты” — такой примерно спич можно услышать от обманщиков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на такой дешёвый развод, в противном случае вы сильно рискуете остаться без денег на электронном банковском счету.

Для пущей убедительности мошенники будут представляться знакомыми знакомых искать любые точки соприкосновения и пересечения, заболтают, закружат, сделают всё, лишь бы вы им поверили. Не ведитесь на посулы, будут оперировать в разговоре колоссальными суммами аванса и предоплаты : и 500 тысяч рублей и 1 млн — всё это кидалово, не берите в голову, пропускайте смело мимо ушей.